提高第二套贷款首付比例对房地产市场的影响

——江西省同致房地产顾问有限公司董事长龚兆华

——江西省同致房地产顾问有限公司董事长龚兆华

      9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房客户，进行严格控制，要求贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。一时间，银行新政是“精准制导”还是“株连并受”？是政策仍有“反复”可能，还是市场出现“拐点”现实？等各种说法铺天盖地。其市场威力并不亚于“国六”条和“整顿市场交易秩序”。那么，提高第二套贷款首付比例为什么会有如此大的威力呢，它究竟对房地产市场又有什么样的影响呢？本文将结合银行新政的本质和房地产市场的消费特征，对“银行新政”之影响进行全面的透析。

      谈到此次“房贷新政”，我们不能不放眼两个月前的国际金融市场。2007年8月，对全球金融市场来说是不寻常的一个月。美国次级按揭贷款危机波及CDO市场，投资者陷入恐慌境地，卖方不问价抛售，却找不到买方。根据银行业内人士反映：美国次级按揭贷款危机与两个月后出台的中国“房贷新政”绝对不是巧合，吸取美国的风险教训，正是此次“房贷新政”的大背景和初衷。

      在美国，个人贷款者是向抵押贷款公司而不是直接向银行申请抵押贷款。抵押贷款公司将抵押贷款出售给商业银行或者投资银行。银行将抵押贷款重新打包成抵押贷款证券后出售给再购买抵押贷款证券的投资者，转移风险。同时，银行会与抵押贷款公司签署协议，要求抵押贷款公司在个人贷款者拖欠还贷的情况下，回购抵押贷款。美国经济复苏的过程中，房地产市场起到了最重要的作用。在极低的利率环境刺激下，大量资金流入了房地产市场。买房然后坐等房产升值一时间成为了美国个人投资者最流行的投资方式。在房价只涨不跌的时期，房地产市场内的投机气氛会被强烈激发，而风险意识会大大减弱，而部分信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险申请次级抵押贷款，期望房产升值带来的利润会远超过次级抵押贷款更高的利息成本。另一方面，次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核。

      然而到2006年以后，美国成屋销售、新屋销售和营建支出等房地产行业的指标都出现了回落。在房地产市场投机气氛浓烈的时候，房产价格的下跌会迫使房产投资者竞相杀价急于出局，而少有购买者。最终的结果是房价跌势加重。在市场发展的方向和投资者下注的方向相反时，个人次级抵押贷款者是第一批倒下的，因为他们承受了更高的利率，本身又因为种种原因无法保证持续还贷。次级抵押贷款公司是第二批倒下的。在个人次级抵押贷款拖欠率上升的情况下，次级抵押贷款公司按规定需要拨备更多的资金来应对，这就减少了公司的利润。另一方面，次级抵押贷款公司还要按事先约定回购出售给银行的次级抵押贷款，留给这些公司的只有大量的坏帐和极少量的流动资金。在问题浮出水面时，那些高收益高风险的次级抵押贷款证券是最先开始丧失生命力的。购买了次级抵押贷款债券的对冲基金、保险公司和某些大的机构不得不接受损失，它们的运营风险会因此加大。间接受到不利影响的，包括购买了次级抵押贷款公司和开展相关业务的银行的股票的投资者。更多的投资者会受到影响，而市场流动性会逐渐丧失，至使更多的人吞现房产贬值的苦果。

      在中国，2006年之前的房价上涨是因为市场供求中供给较少，涨价的同时伴随着交易量增幅（相对供应量增幅）的下降和空置率的增加，这是一种正常的市场反映；但2007年的房价上涨，市场投资和投机的行为是重要原因，在很多城市，房价上涨的同时交易量却上升，明显出现了“追涨”的迹象。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，其中二手房销售价格上涨7.9%；但商品住宅空置率却下降，8月为6029万平方米，同比下降9.3%，说明交易量与去年相比有较大增幅。如果流动性不再如此充足，或者市场预期发生变化，通过价差盈利的“追涨”行为将无以为继，房价就会下跌，那时我们就可能遭遇与美国类似的情况。而在当前，房地产业已成为国民经济的支柱产业，经济增长很大一部分依赖于房地产业。另据中国银行业的统计，截至2007年6月末，商业性房地产贷款余额4.3万亿元，同比增长24.5%；其中个人房贷余额2.6万亿元，同比增长23.9%。个人房贷由2005年的15.8%上升到2007年上半年的23.9%，提高8.1个百分点。金融机构人民币贷款中，商业性房地产贷款比重从2004年的13%上升到2007年6月底的17%。显然，房地产贷款已成为银行的重要资产之一，房地产市场波动的风险高度集中于银行体系，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响，增大了不良资产率上升的压力。一旦出现房产贬值，市场破坏力将比以往快得多的速度扩散到比以往更为广泛的金融领域和相关行业，民众的恐慌将远甚于久经沙场的美国市场投资者。因此，银行为了适应中国房地产政策的需求和自身风险防范的需求，不得不提高第二套贷款首付比例，抑制过多的投资和投机行为，以实现市场软着陆，确保房地产市场的理性、健康、长远的发展，

      从“房贷新政”的内容看，其核心主要集中在三个方面：一是，进一步强调要重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付比例不得低于20%，90平米以上的，首付比例不得低于30%，在此明文规定，只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款；二是，提高了第二套（含）以上住房贷款首付比例和贷款利率。首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍，而且首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其收入的50%。三是，对商业用房贷款进行规范。要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收房屋。首付比例不得低于50%，期限不能超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。

      由“房贷新政”的核心内容，可以看出其本质在政策配合方面，与《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的调控思路是一致的。就是在重点支持购买中小户型自住住房的贷款需求，加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制购买第二套（含）以上及大户型的贷款需求，进而抑制投资、投机性需求，防范风险，控制房价增长速度。只不过，它改变了以往单独的、片面的从供给的角度进行调控，而是从需求的角度抑制购房人的能力。从其单个部门着眼市场终端的政策集中性来看，这一做法比以往的调控政策力度更为集中，涉及面更具直接的针对性，其政策思想可谓精准而到位，其市场影响力更可谓立杆见影。

      从此次政策调控的打击力度来看，银行政策的控制力主要集中在两个方面。

      第一，提高了购买第二套（含）以上住房首付比例，从而提高了投资与投机进入的门槛。由其力度来看，提高10%的首付，对资金实力充沛的投资者来说影响并不大，只有资金实力有限的短期投机者才会被门槛所制。何况提高首付与还款额度是成反比关系，羊毛出在羊身上，咬咬牙只要市场前景好，其对市场的影响力是十分有限的。而这一政策的影响力并不能简单的从表面数据的10%考虑，而要从长远的市场预期考虑。提高首付比例打击更大的是对这个市场的信心，让投资者感到政府以及银行抑制房地产投资的决心，提高首付比例，背后意味着政府将来对于个人、家庭的置业会进行一系列的差别化对待，包括首付、物业、税收等。

      第二，提高了购买第二套（含）以上住房贷款利率。从严格意义上讲，这一点对市场投资才是真正考验。根据中国人民银行最近一次上调金融机构人民币贷款基准利率，6个月贷款的基准利率为6.48%，一年期为7.29%，一至三年期为7.47%，三至五年期为7.65%，五年以上为7.83%。根据以上基准利率计算(前提是基准利率一直不变)，如果要贷款，以目前最流行的贷20年计，所要支付的利率最少是8.613%(7.83%×1.1倍)，而在以前，所要支付的利率是7.047%(7.83%×0.9倍)。以等额本息贷50万元算，20年期总共要归还1049986.8元，以前则是933748.04元，以等额本金贷50万元算，20年期总共要归还932445.06元，以前则是853818.69元。调整前后所要归还的银行贷款有7.8万至11.6万元的差额。这就要求投资者有充足的，且长期、稳定的资金收入来源的支持，从而促使相当一部分资金有限且不稳定的投资者对较高的贷款利率望而却步。这项控制着眼点同样是长期的还贷过程和未来的投资收益。

所以，从此次银行新政的控制力度来看，“房贷新政”的着力点和以前不一样，以前的政策着力点在于供给或者需求的问题，这次不仅仅着力于需求，而是着力于预期。所以只要执行到位，它的影响力应该是持久而广泛的。

      以当前房地产消费的购房目的来划分，房地产消费结构可分为五个层次。“房贷新政”的出台，对不同层次的消费者均会产生正负两方面不同程度的影响。

      第一层是长线投资者。把第二套房子的贷款首付率提高到四成，对纯投资的人群冲击较大。比如可以买3套房子的钱现在只能买两套了，因为房贷首付提高了。这对于资金充裕者固然不足为虑，不少第二套房需求首付比例本来就高于30%，也有不少都在50%以上，更何况现在的房地产投资大多都是异地投资，即有钱人在经济相对其所在地而言较差一点的地方投资。台港商人在大陆投资买房，沿海地区在内陆投资买房，东部地区在西部地区投资买房就是明证。主要城市的房地产升值幅度仍然可以覆盖其成本，如此情形，提高一成首付，影响更是不大。但仍有不少较高收入的白领阶层和普通工薪阶层只能望而却步。进入还息周期以后，贷款利率的提高，还贷者压力陡增，投资成本增加，而收益率相对又减少了，必然要淘汰和排挤出部分投资人群。同时，提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供趁手的工具，帮助银行对客户进行筛选，那些自有资金充足、能够接受贷款利率上限的客户将受到格外垂青，而对于房贷利率上涨敏感的普通工薪阶层将被摒弃在房贷服务之外。这样做的结果只有一个，房地产投资成为高收入者的特权，使长线投资人群数量急剧减少，投资者更为集中。

      第二层是投机者，目的就是为了通过买进卖出挣差价。把第二套房子首付提高到四成，冲击最大的是纯投机的人群，因为短线投机者往往手头资金有限。在这部分人群中，提高一成首付比利率提高10%的杀伤力要大的多。因为提高首付与加息不同，加息效应是缓慢的，因为成本摊到每个月的较少。增加首付则不同，昨天准备20万，今天本来可以买得起这套房子，现在就买不起了。新政主要打击的重点也正是短线炒房的投资者，因为他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。

      第三层是升级，原来的房子住的条件不太好，现在想买一套更好一点的房子。这一层消费人群又可分为两类；一类是家庭环境和人口发生变化，必须升级。第二套房首付比例提高一成，可能会影响一部分准备购房、但资金稍有不足的换房者的购房意愿，将直接影响那些收入一般、正在供楼、又需要换房的人群。这部分人原本希望通过出租原有住房“以租养供”，新政策出台后可能面临着是卖掉旧房减轻首付压力，还是放弃买房的选择。另一类是可买可不买，但因为房价涨得太快了升值潜力大，所以提前升级，也买。这部分人群受提高首付和提高贷款利率的双层影响，可以因自身的资金实力和对未来收益愿景的预期的影响，而决定是否升级或是推迟、观望或选择放弃。

      第四层是有足够资金流，又有迫切需求的第一次置业自住型正常购房者。新政对于这部分购房人群是有利的，因为市场的投资和投机行为并不仅仅是加大了银行的贷款风险，更主要的是加剧了市场的供求矛盾和催发了市场价格的高速上涨。当投资和投机行为得到一定程度的限制，市场供求矛盾将在一定程度上得到缓解，在供小于求的市场中，投资者与投机者与一般购房者抢房源的现象将得到一定程度的抑制。同时，那种“追涨”现象的消弱，对房价增幅的稳定也有一定的帮助。首次购房消费的相对理性，对市场的理性化发展将起到催化剂的作用，市场的成熟和理性，将使正常购房人群从中受益。

      第五层是恐慌性的购买者，按照经济实力应该晚几年再买房子，但是因为房价涨得太快了，再不买房子担心以后买不起了。因此即使收入流并不稳定，在未来不足于支撑其稳定地还款，也要拼凑出首期购房。此次银行新政，在房源上对此类客户有一定的益处，因为他们购置的多为中小户型，而投资、投机者所选择房源也多为中小户型。当投资、投机得到控制，他们的房源选择空间将增大。但这并非主要因素，最重要的影响是政府与银行，对中低收入家庭购房的重点扶持，将拉动他们对市场的信心，若投资与投机得到一定程度的揭制，房价相对增长稳定，他们恐慌性购买的心理将会趋于平静，提前购房的人数将会逐步减少。而当政府购房保障制度逐步完善时，他们的选择余地和选择空间将会增大。

      “房贷新政”基实是给购房投资设了一道门槛，经济能力较弱的被挡在房市之外，经济实力较强的仍可坚持或是被分流，而正常的健康的一般性购房则扩大了发展空间。因此，这次“房贷新政”的影响面是十分广泛的，但它也不会象有些人说的，“第二套房子提高首付比例，整个市场2/3的买主都会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10%，需求在短期之内降20%，足以让市场出现拐点。”因为，中国的房地产消费是有递进层次的，它的需求仍是十分旺盛的，当一个层次消费减弱，另一个层次自然会发展状大，这是一个此起彼伏的过程。抑制、投资与投机的最终目的，还是让更多的人买得到自己中意的房子。

      每一次政策的出台，人们首先想到的自然是房价，房价永远是市场关注的焦点。其实每一次政策对房价都会有一定的影响，区别只在于影响力的大小，也许没有各项政策的出台，房价的增长速度会更快。总体而言，房价取决于市场的供求关系，取决于土地成本、建筑成本，取决居民收入和财富效应等长期因素推动，因此它是众多因素构成的复合体。只要这些因素保持增长的趋势，房价自然要保持增长的势头。“房贷新政”抑制投资与投机性需求，对需求有一定的影响，在一定程度上一定会影响房价，但这只是其中的一个方面的因素，何况需求在一定程度上也有它自身的平衡关系，所以它的影响力是十分有限的，决不足以让房价的增长出现拐点的现象。所以说，通过提高房贷来抑制需求，在短期内对于平抑房价上涨有一定效果，但这种效果可能是十分轻微的，经过市场的观望和适应后，房地产市场仍然会按照市场规律维持它原有的发展方向，房价依然会保持相对稳定的增长速度。

      10月1～15日，南昌共有江西奥林匹克花园、博泰·巍玛峰尚、祥瑞·蓝堡国际公寓、金桥慧景、天赐良园、鹿璟名居、绿湖豪城、城开·国际学园、剑桥春天、银河城、巢蓝郡等共十几个楼盘新推续推房源。总供应面积为175896.31平方米，总销售面积为123688.32平方米，销售率为70.32%。从供应量看，略低于五一黄金周，但从销售率来看，高于五一共黄金周（70.21%）0.11个百分点， 高于2007年九月份整体销售率（69.81%）0.51个百分点。1～15日，南昌市整体均价为4583.41元/平方米，比九月分整体均价4683.58元/平方米低100.17元/平方米，主要原因是10月1～15日，新建板块供应面积（80576.47平方米）占整体供应总量45.8%。由此可以看出，房贷新政对南昌房地产市场交易和价格并没有明显的影响，南昌房地产市场依然按自身规律运行。

      “房贷新政”的影响力，虽在目前的市场没有较明显的反应，但我们不能忽视其未来对市场的影响。目前没有反应的主要原因多为新政策宣传到位和执行到位都存在一定的滞后性。虽然在“银行新政”出台后，南昌各家银行都积极响应要坚持贯彻总行的政策要求，但第二套房贷款的执行标准并未明确，虽有一家银行已经确定以户为单位，但目前仍未在各家银行中形成共识。相信在标准确定和严格执行后，必然会对市场起到一定的影响。

      另外，从南昌近期南昌市各已入伙楼盘的入住情况看，红谷滩多数楼盘的入往率都在45%以下，青山湖和市中心的多数楼盘入住率亦在50%以下，象湖、京东等周边板块楼盘入住率亦不到六成。从南昌市当前各楼盘的交易情况来看，各楼盘销售中购买第二套住房的客户比例保守估计应在四成以上。这都说明南昌市房地产市场的投资和投机比例相对以往有上升趋势。“房贷新政”抑制投资和投机，对南昌房地产市场需求必然会有一定的影响。但从总体上看，南昌房地产市场仍是刚性需求的市场，新政的影响力和影响周期不会很大，经过消费结构调整后，市场会更为稳定和健康的发展。

      “房贷新政”影响的持久力主要应该决定于两点，一是对第二套住房的界定问题，标准的界定决定了它的影响范围和持续方向，以及执行力度。二是银行对房地产个贷的宏观控制方向的把握。

从目前来看，第二套住房标准的界定存在三方面的争议。一是当前银行联网的个人征信数据库尚未建成，跨行、跨地区的借款人贷款难以调查。如果一个客户跨地区跨银行购买多套房子，就很难确定。按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子。而目前，央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人有多少套房子。二是夫妻双方用各自已名字购买住房，同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购买的第二套住房，是否视同为同一人住房贷款。如果不视同，那么执行第二套住房提高首付意义不大；如果视同，对于那些因为家庭人口增加而需要确实提高居住生活环境质量的家庭来说并不公平；三是如果借款人购买的第一套住房是用自有资金购买，或者贷款但已还清，又或者是单位分配的房屋，这些情况下，如果仍然按第二套住房来执行首付，则令借款人难以接受。如果第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候银行根本就不知道其是第几次购房。现在的情况是，想抑制投资者却不知道投资者是谁。“只有银行、建委、税收等相关部门能联合起来，弄清楚每个人、每个家庭名下究竟有多少房子，这些房子都是什么用途，才能真正抑制投资，同时不伤害自住需求。”

      据悉，银行零售业务的主要利润绝大部分来自个贷，占比达到80%以上，住房贷款是零售业务中最好的产品，也是坏账率最低的产品。在过去的几年里，房贷业务的高速增长给银行们带来了滚滚财源。收缩个人贷款无异于掐断了银行零售业务的源头，银行都希望“调控政策不会影响到正常的业务开展”。而从房地产个贷风险来看，富裕阶层为改善性住房需求乃至投资、投机性购房需求的贷款反而风险较小，对一部分限制过严，很可能会使银行失去一块很大的资产；而对低收入者购房贷款，哪怕是在首付及利率上给予相当的优惠，一旦市场发生波动，这一群体的风险承受力仍要弱得多，这有美国次级按揭贷款的例子为佐证。所以有专业家指出：“房贷新政一定程度上打击房地产投机行为，也会提高银行抵御一定程度上的房地产市场风险能力，但对整体的风险抵御能力不会发生本质上的变化，因此银行对住房个贷的调控方向仍有反复的可能”。

      每一次政策的出台，都需要不断的完善和修整，如果“房贷新政”的标准界定仍有漏洞存在，如果银行对房地产个贷的调控方向发生变化，“房贷新政”的持续力和影响力将大打折扣。实践是检验真理的唯一标准，我们只能抱着对市场的信心，以平静的心态，面对市场的每一次理性调整，我们也希望每一次调整都能更为科学、理性、而到位！