个人集资合作建房像一针强心剂，让一大群拥有家园梦但只能面对高房价而兴叹的人们为之一振，同时也引发了上至政府部门、下至平民百姓以及房地产业界对这件事情的讨论，而持支持态度的似乎只有那些想买房的人。 在南昌是否能够实现个人建房的梦想?个人建房会在哪些环节、哪个部门遭遇到现有制度和流程的阻碍呢? 逼出来的个人集资建房核心提示：买一套住房，年均可支配收入2.5万元的三口之家，不吃不喝也要等上近11年。为圆自己的住房梦，张先生发起“快乐家园”个人集资建房行动。
“其实我搞个人集资建房，是被南昌越来越高的房价逼出来的”，“快乐家园”个人合作建房发起人、省城某单位张先生如此对记者表示。他告诉记者，自己在单位住房一直没能解决，当初被录用时，单位曾允诺只要他工作满5年以上，就解决住房问题。到2004年，他已经在单位干了近10年，房子仍无著落。
2004年，在张先生等一批员工的申请下，单位给与张先生同时招录的6位员工，每人发了3万元购房补贴，其它的购房款由他们自己出，房屋产权归属个人。张先生与6位同事经过商量，觉得不如大家联手团购商品房，可能会便宜点。但在看了多家楼盘之后，他们失望了，不是户型令人难以满意，就是房价太高让人难以承受。
2004年年底，在张先生的提议下，大家最终决定以个人集资建房的方式来圆购房梦想。
当提及为何叫“快乐家园”时，张先生表示，自己在团购房子的过程中，跑得很辛苦，可是购房愿望还是没有实现，心里觉得郁闷，希望通过合作建房的方式拥有自己的“安乐窝”，让日子过得开心快乐，所以就取了个“快乐家园”的名字。
在张先生看来，南昌房价上涨势头无异于一头猛虎。地段稍好一点的房子，房价都在3000元～4000元/平方米，如青山湖板块的均价2004年为3118元/平方米，但在金域名都的带动下，目前已升至3400元/平方米；另外，在一年的时间里，其它板块的房价也上升了300～400元/平方米，像红谷滩、新建等板块楼盘涨幅都不小。
张先生给记者算了一笔账，以三口之家所需90平方米，按每平方米均价3000元计算，在市区购置一套商品房须支付27万元，这个数字还没有加上须交纳的税费。2004年南昌人均可支配收入为8744元，三口之家平均可支配收入约为2.5万元，这意味著想买这样一套住房，普通人家不吃不喝也要等上近11年。
“快乐家园”省成本20%核心提示：在开发商的帮助下，个人合作建房的事算是有了眉目，但尽管可以节省成本10%～20%，却由于无法凑齐足够的人数，面临“流产”的危险。
张先生告诉记者，自从有了合作建房的念头，他就开始“奔波”起来，在这个过程中，他了解到按国家有关法规，只有注册资金在1000万元以上的房地产开发公司，才能拿到地。而没有地就谈不上建房。知道这个政策后，他找到一位大学时期的同学，该同学是南昌一家房地产开发公司的“掌门”，老同学表示愿意帮他实现愿望。
双方约定的操作模式是：“快乐家园”拥有了20户业主之后，由张先生牵头每户出资20万，一次性交付给开发商(多退少补)。然后每户分别与开发商签订合同，约定户型、交房时间。开发商拿出2个单元，每户面积100平方米的房子，从款到之日算起，在一年内交房。如延期交房，个人集资建房者有权不交需要补交的那部分房款。
关于价格，张先生和开发商都计算了一下，比买普通商品房要节省成本10%～20%。
然而张先生向记者坦言，尽管有成本上的优势，但个人集资建房活动进展并不顺利。感兴趣、来咨询的朋友很多，可除了单位上5位同事，只有今年春节期间3位朋友在他的“游说”下加入了“快乐家园”，9户离计划的20户距离不小。
“给我的时间不多了”，张先生显得有些著急，因为开发商告诉他，如果在今年6月底以前，张先生不能召集20户，就只能给一个单元(10户)的房子，如果10户都凑不齐，集资建房就没戏了。为证实自己的说法，张先生曾带著记者来到京东的一处房地产工地上。记者在现场发现，多栋小高层正在建设中，而与此对应的是，张先生所指的为“快乐家园”预留的地块上，没有任何动静，堆放著施工设备与沙石。 “快乐家园”是否可行?
核心提示：由于存在著法律风险和道德风险，使许多人并不敢去“冒险”。且缺乏成功的先例，不测风险很大，操作性不强等因素，也使业界看淡这种建房模式。 个人集资建房既然可以节省购房成本，但为什么加入者不多?“快乐家园”的加盟者田女士认为，“快乐家园”不能顺利开张，大家一是担心产权问题，二是担心诚信问题。开发商是张先生的朋友，但其他人与开发商并不熟悉，大家担心开发商对张先生的承诺能否兑现。而且个人集资建房的操作模式是否规范仍是个疑问，即使手里有合同，一旦发生纠纷，大家心里一点底都没有。
“快乐家园”的发起人张先生坦承，开发商一点点“小动作”，就会让“快乐家园”业主的梦想化为泡影，所以个人集资建房者与开发商相互的信任非常重要。还有就是个人集资建房者之间的利益矛盾也有个协调问题，否则蕴藏的风险也十分巨大。
南昌老楼房地产顾问公司总经理殷升也认为，个人集资建房现在在北京、成都等地炒得很热，但都没有实质性进展。由于缺乏成功的先例，不测的风险很大，操作性不是很强。另据一位南昌房地产资深广告人王先生透露，他不看好这种建房模式，主要是国家政策不明确，除非国家对个人集资建房全面“解冻”，制订政策。 “看起来很美的海市蜃楼”核心提示：法律专家认为，“快乐家园”的运作模式并不属于真正意义上的“个人集资建房”，而是类似“定向开发”或者“委托开发”，且涉嫌非法融资和变相预售等违规行为。而真正的“个人集资建房”则是“看起来很美的海市蜃楼”。
秦贵明是南昌房地产界的一位资深律师，对个人集资建房，他下了一个定义：多个自然人通过集中个人资金获得土地后，委托建筑企业根据规划按照要求建设施工的房产项目。并非商品房。
秦律师认为，“快乐家园”的运作模式并不属于真正意义上的个人集资建房，而是在非商业化操作难以进行后的一种变相商业开发，类似“定向开发”或者“委托开发”等形式。但问题在于，该开发商要求“快乐家园”的20位个人筹建者一次性付清20万元，此种行为已经具有了非法融资的嫌疑。同时，开发商这么操作，等同于在没有拿到预售许可证的情况下，变相向潜在购房对象销售房屋，已经构成违规。
秦律师强调说，无论是从政策方面还是从市场方面来看，将个人合作建房运作起来其实是一个“看起来很美”的乌托邦。因为没有可供建房的用地。
按照国家要求，经营性土地必须采取招标、拍卖、挂牌等方式进行，而个人併不具备参加招标拍卖经营性土地的资格。因此“通过正规途径，个人是没有办法拿到建设用地的”。秦贵明说。而国土资源部近期一个关于“加强农村宅基地管理”的规定又断了城里人去乡下建房的梦。里面就明确注明：“严禁城镇居民在农村购置宅基地。”
秦贵明分析说：“若撇开土地不谈，按照个人的、非商业化的模式建房，面对的将是庞大的资金、繁杂的政策审批和各种专业的操作程序，单靠几十上百个非专业人士不可能运行得下去。”
打政策“擦边球”风险有多大核心提示：政府部门的声音尽管也是一面之音，但它源自现行的法律法规，而关键是这种声音指向风险。
秦律师的观点似乎在宣判个人集资建房的死刑，因为来自政府部门的声音与之几乎一致。
“个人集资建房?可能性几乎为零!”南昌市地产交易中心的有关工作人员就其可能性直白地告诉记者。原因还是土地。
南昌市规划局一位办证人员一听说个人集资建房立马就说：“集资建房?国家早就不允许了，不可能会获得允许顺利取得许可证的!”她告诉记者，要获得规划一书两证，需要提供的材料包括：土地证、市政府的抄告以及批复、发改委批准的立项计划、工程的详细规划、工程的建筑方案以及房屋开发公司的资质、营业执照的复印件等。除非这个工程有一个具有相当的资质而且信用良好的企业、专业的建筑规划设计人员、十分具有可行性併没有违反城市规划的建设方案等条件，否则各个审批关卡都难以通过。“即使个人集资建房的性质并不同于单位集资，但住房开发建设是一个庞大而又细致的工作，如果没有专业机构和人员的操作是难以成事的。”
而南昌市建委建管处的态度非常明确，如果没有规划部门颁发的一书两证，既选址意见书、建设规划许可证、建设用地许可证，建好了也是违章建筑。
江西省建设厅房地产处有关负责人对“快乐家园”也是持有保留态度。他说：“‘快乐家园’实际上已经不是个人集资建房，虽然买房是张先生等一批欲集资建房人的个人意愿，但他们与开放商方面已经构成互相进行商品房买卖的事实。所以开发商这么操作就是在没有拿到预售许可证的时候，变相向潜在购房对象销售房屋，已经构成违规。”据其介绍，根据规定，商品房要在各项报建手续齐备併达到预售要求才能够进行买卖，房地产行业管理部门据此才能颁发房屋产权证。“快乐家园”如果硬要进行边缘操作，大打政策“擦边球”，其实承担风险的还是出资建房者。