“哪里有跌，还是很贵啊，如果一万以上的房子跌掉一两百块也叫调控效果的话，这种效果对我几乎没有什么意义。”小龚一心想在浦东买套房子，但始终不见楼价下跌。
一边是购房者抱怨，一边却是来自统计机构上海房价下降的数据：发改委统计局二季度数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格中，上海独跌，降幅为2.8％。7月上海跌幅达3.5%。
上海房价究竟是涨是跌？
数字真相
把上海楼市成交均价分区域来理解，参考成交量，以小龚为代表的购房者或许就能看到一些真相。
上海富阳物业提供的最新成交数据显示，今年前8个月，上海新建商品房成交量区域分化明显，主要集中在浦东、闵行、松江等市中心以外的区域。
从2006年1月1日至7月23日，松江区共成交各类商品房146.04万平方米（不包含各类配套商品房和动迁房），占全市成交量的12.38%，仅次于浦东区，在全市19个区县中位列第二。成交总量排名其次为闵行区。
值得注意的是，与市中心一些区域动辄数万的均价相比，松江、闵行的大部分区域商品房均价即使不跌，也与万元均价存在相当大的差距。
以闵行区的莘庄板块为例，作为该区的政治、经济中心，莘庄板块成交量历来处于闵行区各板块前列，进入2006年，受目前区域领军楼盘——总建筑面积约200余万平方米的上海康城——成交突出的带动，成交一直处于高位振荡，而上海康城的成交均价仅为5000－6000元/平方米，甚至在一段时间内部分房源低于5000元。
同样，该区另一个成交热点楼盘——新浦江城，成交均价仅为4000元/平方米左右。松江区则一直是上海郊区的代表区域，成交量一直处于全市各区前例，但成交均价远远低于市中心楼盘甚至闵行等区。
另一方面，主要集中于市中心中高档楼盘的投资客几乎已退出市场，至少在短期内已经没有继续入市的计划和动作，导致市中心楼盘成交量出现停滞。“更何况市中心许多楼盘按照之前的价格，即使采取较大幅度的降价，也未必是大部分自住购房者能够承受的。市中心多数楼盘并未降价，形成有价无市的局面。”市场分析人士坦言。
来自网上房地产的数据显示，上海市新建商品住宅成交量自5月份以来已连续2个月呈现下跌趋势，内环内住宅在成交量持续下降的情况下，成交均价却持续上涨。
郊区楼盘均价较低，同时扮演全市成交量的主角，而市中心楼盘均价虽依旧很高，但成交持续走低，因此从整体数字而言，上海房价出现下跌。但房价下跌的真相是低价房源成交比重上升，高价房源比重下降。
预期不明朗
数字游戏不仅仅在于成交结构，还表现在区域均价变化的偶然性。
虽然今年7月份，内环内住宅成交均价持续上涨，但紧接着，上海网上房地产系统数据显示，上周（8月4日- 10日）商品房全市成交均价7555元/平方米，环比下跌7%，其中内环以内成交量上升20.4%，成交均价却下跌27.4%。
对上海楼市而言，从“国六条”到限制外资的“171号文”，中央有关部门虽已陆续下发，但上海政府有关部门迟迟没有制定出台相关的执行细则。而近期唯一出台的“关于征收二手房交易个人所得税”的细则，则选择两套估价方式同时采用。有业内人士分析，“事实上，对于投资客前些年投资的一些房子，采用不同的计税方式，税款往往相差超过十万，而当众多投资者千方百计采用总额计税法纳税时，这条看似严厉的调控政策被化于无形。”
其他调控政策上海将以怎样的态度来执行，成为关注的焦点和市场日后走势的关键。
由于地方细则迟迟未出，自住消费者、各路投资者、开发商等楼市角色都在观望，此时的成交均价涨跌其实已经失去了它的参考价值，无规律可言，仅仅是个数字游戏而已。